La cancelación de notas marginales en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se elimina del folio registral una anotación accesoria o nota informativa que se había practicado al margen de una inscripción principal, una anotación preventiva o cualquier otro asiento.
A diferencia de las inscripciones o anotaciones preventivas, las notas marginales no crean derechos reales ni cargas sobre la finca: su función es complementar, advertir o aclarar el contenido de otros asientos. Sin embargo, mientras permanezcan vigentes, forman parte del historial registral y pueden tener efectos jurídicos informativos o de limitación.
Naturaleza y función de las notas marginales
Las notas marginales son asientos secundarios que se practican al margen de una inscripción principal, según lo previsto en los artículos 9, 40, 51 y 355 del Reglamento Hipotecario (RH).
Sirven para hacer constar hechos, circunstancias o incidencias relacionadas con la finca o el derecho inscrito, sin modificar la titularidad.
Ejemplos frecuentes de notas marginales:
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Expedición de certificación de cargas para procedimiento de ejecución.
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Presentación de una demanda o interposición de recurso judicial sobre la inscripción.
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Ampliación o reducción del plazo de una hipoteca.
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Acreditación del pago parcial de una obligación garantizada.
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Advertencias fiscales o administrativas (por ejemplo, afecciones fiscales, dominio público, o deslindes).
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Cancelación parcial de cargas o subrogaciones hipotecarias.
Estas notas se vinculan siempre a un asiento principal y no tienen vida propia: su vigencia depende del derecho o situación a la que acceden.
Carácter y efectos de las notas marginales
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No tienen autonomía registral. Son accesorias de un asiento principal (inscripción o anotación).
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Carecen de valor traslativo o constitutivo. No crean derechos, pero pueden afectar la eficacia o la información de otros asientos.
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Se extinguen cuando desaparece la causa que las motivó o caduca el plazo de su eficacia.
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Su cancelación no altera el derecho inscrito, sino que depura el folio registral y elimina menciones obsoletas.
Causas de cancelación de las notas marginales
De acuerdo con los artículos 76, 82, 83 y 353 del Reglamento Hipotecario, las notas marginales pueden cancelarse por varias causas, dependiendo de su naturaleza:
Por caducidad
Muchas notas marginales tienen plazo de vigencia determinado, generalmente de cuatro años, salvo prórroga.
Por ejemplo:
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Notas marginales de expedición de certificación de cargas (art. 688 LEC).
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Notas de anuncio de ejecución hipotecaria.
Transcurrido el plazo sin prórroga ni efecto ulterior, se pueden cancelar de oficio o a solicitud de parte, sin necesidad de mandamiento judicial.
Por cumplimiento o extinción de su causa
Cuando se acredita que el hecho o condición que motivó la nota ha sido cumplido, extinguido o dejado sin efecto, el interesado puede solicitar la cancelación.
Ejemplo: cancelación de la nota marginal que hacía constar una afección fiscal, una vez acreditado el pago del impuesto correspondiente.
Por resolución judicial o administrativa
Si la nota marginal deriva de una actuación judicial o administrativa (por ejemplo, anotación de demanda o afección urbanística), su cancelación debe realizarse mediante mandamiento o resolución firme del órgano que la ordenó.
Por cancelación del asiento principal
Cuando se cancela la inscripción o anotación principal a la que está vinculada la nota, esta se extingue automáticamente, salvo que la ley disponga lo contrario.
Ejemplo: si se cancela una hipoteca, también se cancelan las notas marginales de ampliación, prórroga o certificación de cargas relativas a ella.
Procedimiento de cancelación
El procedimiento registral varía según la causa, pero en términos generales incluye los siguientes pasos:
Solicitud o presentación del documento
El interesado (titular registral, autoridad judicial o administrativa) presenta:
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Mandamiento judicial o administrativo firme.
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Instancia privada con firma legitimada notarialmente (en casos de caducidad o cumplimiento).
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Escritura pública si así se exige por la naturaleza del acto.
Calificación del registrador
El registrador de la propiedad califica la validez formal del documento, la competencia del órgano emisor y la extinción de la causa que motivó la nota.
Práctica del asiento de cancelación
Si la solicitud es procedente, se practica una nota marginal de cancelación al margen de la inscripción principal, indicando:
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Fecha y fundamento de la cancelación.
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Documento o autoridad en virtud del cual se cancela.
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Número del asiento o nota afectada.
Expedición de nota simple o certificación
Una vez practicado el asiento, se puede solicitar una nota simple registral actualizada que refleje el nuevo estado de la finca sin la nota marginal.
Documentos necesarios para cancelar notas marginales
| Tipo de nota marginal | Documento necesario para su cancelación | Observaciones |
|---|---|---|
| Expedición de certificación de cargas (art. 688 LEC) | Solicitud del interesado o caducidad automática (4 años) | Cancelable sin mandamiento si ha pasado el plazo |
| Afección fiscal (ITP, AJD, Sucesiones, etc.) | Justificante de pago o exención emitido por la Administración | Cancelación mediante instancia o escritura |
| Nota de demanda o recurso judicial | Mandamiento judicial firme | Debe declarar extinguida o sin efecto la acción |
| Nota de afección urbanística o administrativa | Resolución administrativa firme o caducidad del expediente | Emitida por el Ayuntamiento o comunidad autónoma |
| Nota de modificación o subrogación hipotecaria | Escritura pública o cancelación de la hipoteca principal | La extinción de la hipoteca implica la de la nota |
Efectos de la cancelación
La cancelación de la nota marginal produce los siguientes efectos:
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Depura el folio registral, eliminando asientos accesorios innecesarios o caducados.
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No altera la titularidad ni los derechos reales inscritos, salvo que así lo disponga expresamente la ley.
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Aumenta la claridad y la seguridad jurídica del registro, facilitando la interpretación de la situación real de la finca.
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La cancelación tiene efectos ex nunc (desde el momento de su práctica), y el asiento cancelado no puede revivir.
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1: Cancelación por caducidad
En 2019 se practicó una nota marginal de expedición de certificación de cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En 2025, al no haberse prorrogado ni haberse seguido la ejecución, la nota se cancela de oficio por caducidad (art. 688 LEC y 86 LH).
Ejemplo 2: Cancelación por cumplimiento de su causa
Una finca constaba con nota marginal de afección fiscal por el Impuesto sobre Sucesiones. Tras acreditarse el pago mediante justificante de la Agencia Tributaria, el registrador cancela la nota a instancia del interesado.
Ejemplo 3: Cancelación por resolución judicial
Una nota marginal advertía la existencia de una demanda sobre la nulidad de una compraventa. Al dictarse sentencia firme desestimando la demanda, el juzgado expide mandamiento ordenando la cancelación de la nota.
Conclusión
La cancelación de notas marginales es una operación registral de carácter técnico pero esencial para garantizar la transparencia, exactitud y actualidad del Registro de la Propiedad.
Puede realizarse:
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Por caducidad,
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Por cumplimiento o extinción de la causa,
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Por resolución judicial o administrativa firme, o
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Por cancelación del asiento principal.
Su efecto es puramente informativo y depurador, sin alterar los derechos inscritos, y contribuye a mantener el principio de claridad registral, pilar fundamental del sistema hipotecario español.
Coste de la cancelación en el Registro de la Propiedad
El coste de la la cancelación en el Registro de la Propiedad es de 510€ + IVA (todo incluido: tasas registrales, gestoría…).
Solicitud de cancelación en el Registro
En Prodesla nos encargamos de todo para que no tenga que preocuparse por nada.
Presentamos toda la documentación en el Registro correspondiente, pagamos las tasas, hacemos el seguimiento, resolvemos las incidencias, y le comunicamos cuando esté realizada la cancelación.
Proceso:
- Recopile la documentación indicada.
- Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
- Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad.
- Una vez terminada la cancelación se lo notificaremos.
Para solicitar la cancelación en el Registro de la Propiedad de forma rápida y segura rellene el siguiente formulario: