La cancelación de anotaciones preventivas en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se elimina del registro una anotación provisional que se había practicado para asegurar derechos, reclamaciones o medidas judiciales que no tenían aún carácter definitivo.
Las anotaciones preventivas son figuras de naturaleza temporal y cautelar, y su cancelación permite actualizar el estado jurídico de la finca una vez que la causa que las motivó ha desaparecido o ha perdido vigencia.
Naturaleza y función de las anotaciones preventivas
Las anotaciones preventivas están reguladas en los artículos 42 a 86 de la Ley Hipotecaria (LH) y en los artículos 198 y siguientes del Reglamento Hipotecario (RH).
Su finalidad es dar publicidad registral provisional a una situación jurídica en trámite, protegiendo derechos que podrían consolidarse en el futuro.
Entre los supuestos más comunes de anotaciones preventivas figuran:
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Embargo judicial o administrativo.
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Demanda o reclamación de dominio.
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Prohibición de disponer.
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Créditos refaccionarios o hipotecas legales.
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Derechos hereditarios.
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Suspensión de procedimientos de ejecución hipotecaria.
Estas anotaciones no transmiten ni consolidan derechos, pero los aseguran frente a terceros, reservando la prioridad registral mientras se resuelve el procedimiento del que derivan.
Duración y caducidad
Las anotaciones preventivas tienen una vigencia limitada, normalmente de cuatro años desde la fecha de su práctica (art. 86 LH).
Pueden prorrogarse por otros cuatro años, si el interesado lo solicita antes de que caduquen, mediante mandamiento judicial o documento administrativo que ordene la prórroga.
Transcurrido el plazo sin haberse prorrogado o sin haberse convertido en inscripción definitiva, la anotación caduca automáticamente, quedando sin efecto frente a terceros.
La caducidad no requiere resolución judicial, aunque sí debe cancelarse expresamente en el Registro para dejar constancia del nuevo estado de la finca.
Causas de cancelación
Las anotaciones preventivas pueden cancelarse por distintas causas, recogidas en el artículo 83 de la Ley Hipotecaria y disposiciones complementarias:
Por mandamiento judicial o administrativo
La forma más común de cancelación es mediante mandamiento del órgano judicial o administrativo que ordenó su práctica, declarando extinguida o sin efecto la medida cautelar.
Ejemplo: cancelación de un embargo una vez pagada la deuda o archivado el procedimiento.
Por conversión en inscripción definitiva
Si el derecho anotado (por ejemplo, una demanda de dominio o una hipoteca legal) se consolida mediante resolución judicial firme o escritura definitiva, la anotación se convierte en inscripción, y el registrador cancela la anotación inicial al practicar el nuevo asiento.
Por caducidad del asiento
Conforme al artículo 86 LH, las anotaciones preventivas caducan a los cuatro años, salvo que se prorroguen.
El registrador puede cancelarlas de oficio o a instancia de parte, mediante simple solicitud acompañada de una nota simple o certificación que acredite el transcurso del plazo.
Por consentimiento del beneficiario
Si el titular del derecho anotado (por ejemplo, el acreedor embargante) consiente expresamente en su cancelación, puede otorgar escritura pública o instancia con firma legitimada, solicitando al Registro la cancelación de la anotación.
Por resolución judicial firme
Cuando se dicte sentencia definitiva que desestime la pretensión o extinga el derecho asegurado, se ordenará la cancelación de la anotación correspondiente.
El registrador actúa en virtud de mandamiento judicial firme, que se presentará junto con testimonio de la resolución.
Procedimiento registral de cancelación
El procedimiento general es el siguiente:
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Presentación de documentos: Se presenta en el Registro de la Propiedad el mandamiento judicial, documento administrativo, instancia de caducidad, o escritura de consentimiento, según el caso.
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Calificación registral: El registrador califica la validez formal y sustantiva del documento, comprobando:
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La competencia de la autoridad emisora.
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La firmeza de la resolución.
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El cumplimiento de los plazos de caducidad o prórroga.
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Práctica del asiento de cancelación: Si todo es correcto, el registrador practica la cancelación mediante nota marginal, indicando la causa (caducidad, cumplimiento, resolución judicial, etc.) y la fecha del documento.
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Expedición de nota simple o certificación actualizada: Finalmente, se expide una nota simple que refleja el nuevo estado jurídico de la finca, ya sin la anotación preventiva.
Documentación habitual según el tipo de cancelación
| Tipo de cancelación | Documento necesario | Observaciones |
|---|---|---|
| Por mandamiento judicial | Mandamiento firme del juzgado | Debe identificar la finca, procedimiento y resolución |
| Por mandamiento administrativo | Documento de la Administración con firma electrónica o sello | Ej. cancelación de embargo de Hacienda o TGSS |
| Por caducidad | Instancia del titular o del registrador de oficio | No requiere intervención judicial |
| Por consentimiento | Escritura pública o instancia con firma legitimada | Debe ser otorgada por el titular del derecho anotado |
| Por conversión en inscripción definitiva | Documento público o sentencia firme | La nueva inscripción sustituye a la anotación |
Efectos de la cancelación
La cancelación produce los siguientes efectos jurídicos:
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Extingue la eficacia registral de la anotación: el derecho provisional desaparece del registro.
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Libera la finca de la carga o gravamen que la afectaba.
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Restablece la prioridad registral de los derechos posteriores, que ya no quedan condicionados por la anotación cancelada.
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El asiento cancelado no puede revivir, aunque la causa que lo originó vuelva a plantearse (debería inscribirse una nueva anotación).
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1: Cancelación por caducidad
Una finca tiene una anotación preventiva de embargo practicada en 2018. En 2023, han pasado más de 4 años sin prórroga. El titular registral solicita su cancelación por caducidad mediante instancia simple. El registrador la cancela y anota la liberación del embargo.
Ejemplo 2: Cancelación por mandamiento judicial
El juzgado dicta auto declarando satisfecha la deuda por la que se embargó una finca. Se expide mandamiento al Registro ordenando la cancelación de la anotación preventiva. El registrador practica la cancelación con nota marginal.
Ejemplo 3: Conversión en inscripción definitiva
Se anota preventivamente una demanda de dominio. Años después, el demandante obtiene sentencia firme reconociendo su propiedad. El juez ordena la inscripción del derecho de propiedad y la cancelación de la anotación preventiva.
Conclusión
La cancelación de anotaciones preventivas en el Registro de la Propiedad es un trámite esencial para mantener la claridad y la seguridad jurídica del historial registral.
Puede efectuarse:
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Por mandamiento judicial o administrativo,
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Por consentimiento del beneficiario,
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Por caducidad del asiento, o
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Por conversión en inscripción definitiva.
En todos los casos, la cancelación libera la finca de cargas provisionales y asegura que el Registro refleje la situación jurídica real y vigente de los derechos inscritos, en consonancia con los principios de publicidad, legitimación y fe pública registral.
Coste de la cancelación en el Registro de la Propiedad
El coste de la la cancelación en el Registro de la Propiedad es de 510€ + IVA (todo incluido: tasas registrales, gestoría…).
Solicitud de cancelación en el Registro
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Presentamos toda la documentación en el Registro correspondiente, pagamos las tasas, hacemos el seguimiento, resolvemos las incidencias, y le comunicamos cuando esté realizada la cancelación.
Proceso:
- Recopile la documentación indicada.
- Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
- Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad.
- Una vez terminada la cancelación se lo notificaremos.
Para solicitar la cancelación en el Registro de la Propiedad de forma rápida y segura rellene el siguiente formulario: