La cancelación de condiciones suspensivas en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se elimina del registro una limitación o carga inscrita sobre una finca que estaba sujeta al cumplimiento de una condición suspensiva.
A diferencia de la condición resolutoria (que extingue los efectos de un acto ya inscrito en caso de incumplimiento), la condición suspensiva impide que el acto o derecho produzca plenos efectos hasta que se cumpla el acontecimiento previsto.
A continuación se detalla en profundidad el marco legal, los efectos y el modo de cancelación registral de las condiciones suspensivas.
Naturaleza de la condición suspensiva
La condición suspensiva es una figura prevista en los artículos 1113 a 1124 del Código Civil, que establece que las obligaciones condicionales no producen efectos hasta que la condición se cumple. En el ámbito inmobiliario, se puede pactar, por ejemplo, una compraventa sujeta a la obtención de una licencia urbanística, de una hipoteca o de una autorización administrativa.
Si la condición no se cumple, el negocio no llega a desplegar efectos jurídicos; pero si se cumple, el acto deviene plenamente eficaz y puede inscribirse o consolidarse en el Registro.
Inscripción de actos sujetos a condición suspensiva
De acuerdo con el artículo 23 de la Ley Hipotecaria (LH), los actos o contratos sujetos a condición suspensiva pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad de forma provisional, “expresando la condición de que dependa su eficacia”. Esta inscripción refleja que el derecho existe potencialmente, pero su eficacia plena está pendiente del cumplimiento de la condición.
Por ejemplo:
-
Una escritura de compraventa donde se indica que el contrato solo surtirá efectos si el comprador obtiene una financiación bancaria específica.
-
Una donación sujeta a la aceptación de un tercero o a la autorización administrativa de la Junta de Andalucía, etc.
Cumplimiento o incumplimiento de la condición
Una vez producido el acontecimiento que constituye la condición suspensiva, debe acreditarse su cumplimiento para que el derecho inscrito se consolide plenamente. Si, por el contrario, la condición no se cumple, la inscripción condicional carecerá de efecto y podrá cancelarse.
El cumplimiento o incumplimiento de la condición puede acreditarse por distintas vías, según su naturaleza:
-
Por documento público (por ejemplo, escritura notarial donde las partes reconocen el cumplimiento de la condición).
-
Por resolución judicial firme, cuando existe controversia sobre si la condición se ha cumplido.
-
Por certificación administrativa, si la condición dependía de un acto de una Administración (por ejemplo, la concesión de una licencia o una autorización).
-
Por el simple transcurso del tiempo, si la condición dependía de un plazo y este ha expirado sin cumplirse el evento.
Cancelación de la condición suspensiva
La cancelación registral tiene lugar cuando:
-
Se acredita el cumplimiento de la condición, y el derecho pasa a ser plenamente eficaz (el asiento se modifica para eliminar la mención de provisionalidad); o
-
Se acredita su incumplimiento, y por tanto se cancela la inscripción o anotación que había quedado pendiente de la condición.
Cancelación por cumplimiento
Si la condición se ha cumplido, se otorga una escritura pública de manifestación o acreditación del cumplimiento (o, en su caso, una resolución judicial o administrativa), que se presenta al Registro.
El registrador convierte entonces la inscripción condicional en una inscripción definitiva, eliminando la referencia a la condición suspensiva.
Cancelación por incumplimiento
Si se demuestra que la condición no se ha cumplido o que ya no puede cumplirse, el derecho inscrito pierde su eficacia, y el interesado puede solicitar la cancelación total del asiento.
Para ello es necesario:
-
El consentimiento del titular registral del derecho afectado, expresado en escritura pública, o
-
Una resolución judicial firme que declare el incumplimiento de la condición, según lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
En ambos casos, el registrador procederá a cancelar la inscripción condicional o anotación, dejando constancia de ello mediante nota marginal.
Requisitos documentales y registrales
Para tramitar la cancelación, el interesado debe presentar ante el Registro de la Propiedad:
-
Escritura pública o documento auténtico que acredite el cumplimiento o incumplimiento de la condición.
-
Instancia firmada por el titular registral o su representante, solicitando la cancelación.
-
En su caso, resolución judicial o administrativa firme.
-
Pago o exención del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuando sea exigible.
El registrador, una vez calificados los documentos, practicará la cancelación o conversión de la inscripción y expedirá la correspondiente nota simple actualizada que refleje el nuevo estado de la finca.
Efectos de la cancelación
Una vez cancelada la condición suspensiva:
-
El derecho inscrito adquiere plena eficacia jurídica y registral, si se ha cumplido la condición.
-
Si no se ha cumplido, el asiento queda extinguido y no produce efecto alguno frente a terceros.
-
La finca recupera la plenitud de su situación jurídica anterior, libre de la incertidumbre o limitación que implicaba la condición.
La cancelación, como todos los asientos registrales, goza de presunción de veracidad y legitimación (art. 38 LH), de modo que la finca queda libre de la carga o condición frente a cualquier tercero de buena fe.
Ejemplo práctico
Caso 1: Condición cumplida
Una sociedad compra un terreno “bajo la condición suspensiva de que el Ayuntamiento apruebe el plan parcial”. Una vez aprobado el plan, se presenta la certificación del acuerdo plenario y se solicita al Registro la cancelación de la condición suspensiva. El registrador convierte la inscripción en definitiva.
Caso 2: Condición incumplida
Un particular dona una vivienda “si el donatario contrae matrimonio antes de cumplir 30 años”. Transcurrido el plazo sin cumplirse el hecho, el donante puede pedir la cancelación del asiento que reflejaba la donación condicional.
Conclusión
La cancelación de condiciones suspensivas en el Registro de la Propiedad español tiene por objeto depurar el historial registral una vez acreditado el cumplimiento o incumplimiento de la condición que afectaba a un derecho.
Puede realizarse:
-
Por escritura pública de cumplimiento o incumplimiento,
-
Por resolución judicial o administrativa firme, o
-
Por caducidad de la condición, si ya no puede cumplirse.
El efecto final es que la finca queda plenamente libre de la limitación o, en su caso, el asiento condicional se extingue, garantizando así la seguridad jurídica y la claridad del Registro de la Propiedad.
Coste de la cancelación en el Registro de la Propiedad
El coste de la la cancelación en el Registro de la Propiedad es de 510€ + IVA (todo incluido: tasas registrales, gestoría…).
Solicitud de cancelación en el Registro
En Prodesla nos encargamos de todo para que no tenga que preocuparse por nada.
Presentamos toda la documentación en el Registro correspondiente, pagamos las tasas, hacemos el seguimiento, resolvemos las incidencias, y le comunicamos cuando esté realizada la cancelación.
Proceso:
- Recopile la documentación indicada.
- Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
- Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad.
- Una vez terminada la cancelación se lo notificaremos.
Para solicitar la cancelación en el Registro de la Propiedad de forma rápida y segura rellene el siguiente formulario: