La cancelación de condiciones resolutorias en el Registro de la Propiedad es un procedimiento registral mediante el cual se elimina del registro una carga o limitación impuesta sobre una finca que estaba sujeta a una condición resolutoria, normalmente derivada de un contrato de compraventa con precio aplazado.
Esta condición resolutoria se inscribe para garantizar el cumplimiento del pago del precio y, una vez cumplida la obligación (o transcurrido un determinado plazo), puede solicitarse su cancelación.
Naturaleza de la condición resolutoria
La condición resolutoria expresa es una cláusula contractual que faculta al vendedor a resolver la venta en caso de incumplimiento del comprador, especialmente del pago del precio aplazado. Según el artículo 1504 del Código Civil y los artículos 11 y 82 de la Ley Hipotecaria (LH), esta condición debe constar expresamente en la escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros.
Cuando la deuda queda totalmente pagada o se entiende extinguida la obligación garantizada, la condición resolutoria pierde su razón de ser, y procede su cancelación registral.
Formas de cancelación
Existen varias vías para la cancelación de la condición resolutoria, dependiendo de las circunstancias del caso:
Consentimiento del beneficiario (vendedor)
La forma más habitual es mediante escritura pública en la que el vendedor (titular de la condición resolutoria) declara haber recibido el pago completo y consiente expresamente la cancelación.
El artículo 82.1 LH exige que la cancelación de asientos practicados en virtud de escritura pública se realice también por otra escritura en la que preste consentimiento quien figure como titular del derecho.
Cancelación por prescripción o caducidad
Si han pasado más de 4 años desde la fecha en que debió pagarse el último plazo del precio aplazado y no consta ninguna reclamación del vendedor, el artículo 82.5 LH permite cancelar la condición resolutoria por caducidad, sin necesidad de consentimiento del acreedor, siempre que lo solicite el propietario inscrito.
El Registrador de la Propiedad, en este caso, comprobará:
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Que haya transcurrido el plazo legal.
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Que no conste nota de demanda, embargo o reclamación en el Registro.
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Que no existan indicios de subsistencia de la obligación.
Esta vía simplifica enormemente el procedimiento, ya que no requiere intervención del vendedor ni resolución judicial.
Cancelación por resolución judicial
Si existe conflicto entre comprador y vendedor, o el vendedor se niega a otorgar la cancelación pese a estar pagado el precio, el comprador puede solicitarla mediante procedimiento judicial. Una vez firme la sentencia que declare extinguida la condición resolutoria, se inscribe en el Registro y se cancela el asiento correspondiente.
Documentación necesaria
Para tramitar la cancelación, se presentan ante el Registro los siguientes documentos:
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Instancia o solicitud de cancelación, firmada por el titular registral (en caso de cancelación por caducidad) o por notario (en caso de escritura pública).
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Escritura pública de cancelación, si la otorga el vendedor.
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Justificante de pago o documento que acredite el cumplimiento de la obligación, si fuera necesario.
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Certificación del Registro que acredite la inexistencia de cargas posteriores o reclamaciones (en los supuestos de caducidad).
Efectos de la cancelación
Una vez practicada, la cancelación libera la finca de la carga registral, de modo que el inmueble queda plenamente libre de la condición resolutoria y puede transmitirse o hipotecarse sin esa limitación. La cancelación tiene efectos retroactivos frente a terceros desde la fecha de inscripción del asiento cancelado.
Recomendaciones prácticas
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Verificar siempre la nota simple registral para conocer el estado exacto de la condición resolutoria y la fecha del último plazo de pago.
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Si han pasado más de 4 años desde la última obligación de pago y no hay reclamaciones, se puede tramitar directamente la cancelación por caducidad mediante instancia simple y pago de tasas registrales.
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En casos de desacuerdo con el vendedor, conviene acudir a un procedimiento declarativo para obtener una resolución judicial que permita la cancelación.
En resumen, la cancelación de condiciones resolutorias en el Registro de la Propiedad español puede realizarse:
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Por consentimiento del beneficiario (vendedor) mediante escritura pública.
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Por caducidad del asiento (tras 4 años sin reclamación).
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Por resolución judicial.
Cada vía tiene sus propios requisitos, pero todas persiguen un mismo fin: dejar constancia registral de que el inmueble ha quedado libre de cargas y plenamente en dominio del comprador.
Coste de la cancelación en el Registro de la Propiedad
El coste de la la cancelación en el Registro de la Propiedad es de 510€ + IVA (todo incluido: tasas registrales, gestoría…).
Solicitud de cancelación en el Registro
En Prodesla nos encargamos de todo para que no tenga que preocuparse por nada.
Presentamos toda la documentación en el Registro correspondiente, pagamos las tasas, hacemos el seguimiento, resolvemos las incidencias, y le comunicamos cuando esté realizada la cancelación.
Proceso:
- Recopile la documentación indicada.
- Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
- Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad.
- Una vez terminada la cancelación se lo notificaremos.
Para solicitar la cancelación en el Registro de la Propiedad de forma rápida y segura rellene el siguiente formulario: