La cancelación de censos, foros y enfiteusis en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se eliminan del folio registral los derechos reales de naturaleza enfitéutica o censual que gravan una finca, una vez acreditada su redención, extinción o caducidad.
Estos derechos tienen su origen en instituciones históricas de raíz feudal o agraria, hoy prácticamente en desuso, pero que aún aparecen inscritos en fincas antiguas, especialmente en regiones como Cataluña, Galicia, Baleares o Valencia. Su cancelación permite liberar plenamente la propiedad y adecuar la situación registral a la realidad actual.
Concepto y naturaleza jurídica
Los censos, foros y enfiteusis son derechos reales que implican una cesión perpetua o de larga duración del dominio útil de una finca, a cambio del pago periódico de un canon o pensión (denominado canon, pensión censual o foro), manteniendo el cedente un dominio directo o eminente sobre el bien.
Tipos principales:
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Censo enfitéutico: el censatario (enfiteuta) tiene el dominio útil, mientras que el censualista conserva el dominio directo y recibe una pensión anual.
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Censo reservativo o consignativo: el propietario transmite el pleno dominio o lo grava con una pensión a favor del censualista.
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Foro: modalidad de censo perpetuo típica del noroeste de España (especialmente Galicia y Asturias).
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Enfiteusis: figura generalizada en derecho histórico y foral (Cataluña, Baleares, Valencia), regulada por el Derecho Civil Catalán (Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, artículos 561-1 a 561-36).
Hoy en día, estos derechos están en proceso de extinción, y la legislación actual permite su redención y cancelación registral, en aras de la simplificación del tráfico jurídico y la modernización del Registro.
Fundamento legal
La cancelación de estos derechos se apoya en diversas normas, según el ámbito territorial y la naturaleza del derecho:
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Ley Hipotecaria (LH): artículos 79, 80, 82 y 210, relativos a la cancelación de derechos reales.
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Reglamento Hipotecario (RH): artículos 192 a 206, que regulan los censos.
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Decretos de redención forzosa y leyes autonómicas:
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Cataluña: Decreto 339/1989 y artículos 561-34 y ss. del Código Civil de Cataluña.
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Galicia: Ley 6/2015, de Derecho Civil de Galicia, artículos 240 y ss.
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Valencia y Baleares: normativa foral y concordante.
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Art. 210 LH (reformado por la Ley 13/2015): permite cancelar asientos antiguos o derechos extinguidos cuando se acredita su inexistencia material o su falta de ejercicio durante más de 30 años.
Causas de cancelación
Las principales causas por las que puede cancelarse un censo, foro o enfiteusis son:
Redención o pago del canon
El enfiteuta o censatario puede redimir el censo mediante el pago de una cantidad que extingue el derecho del censualista.
Una vez pagada la redención, se otorga escritura pública en la que ambas partes reconocen el pago y consienten la cancelación registral.
Prescripción o caducidad
Si ha transcurrido un largo periodo (en general, más de 30 años) sin que el censualista haya percibido ni reclamado el canon ni ejercitado su derecho, puede entenderse extinguido por prescripción.
El artículo 210 LH permite la cancelación de estos derechos antiguos mediante expediente registral o acta notarial de notoriedad.
Consolidación del dominio
Cuando el censualista y el censatario reúnen en una misma persona el dominio directo y el útil, el derecho se extingue por confusión y puede cancelarse con escritura pública de unificación de dominios.
Renuncia o extinción voluntaria
El titular del derecho censual puede renunciar expresamente a su derecho ante notario, otorgando escritura de cancelación.
Disposición legal o administrativa
Determinadas leyes autonómicas o estatales han declarado extintos ciertos censos perpetuos o foros de oficio, especialmente en Galicia y Cataluña, permitiendo su cancelación directa previa certificación administrativa.
Procedimiento registral de cancelación
El procedimiento varía según la causa, pero sigue en general estas fases:
Acreditación del hecho extintivo
El interesado debe aportar prueba del pago, redención, prescripción o renuncia del derecho:
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Escritura pública de redención o cancelación.
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Acta de notoriedad o expediente del artículo 210 LH, si se basa en la falta de ejercicio o extinción por el tiempo.
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Certificación administrativa o resolución judicial firme, si deriva de disposición legal.
Solicitud de cancelación
Se presenta una instancia o escritura pública en el Registro de la Propiedad, junto con la documentación justificativa.
Si el censo afecta a varias fincas, se identifican todas las registrales afectadas.
Calificación registral
El registrador de la propiedad califica:
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La suficiencia de la documentación.
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La legitimación de las partes.
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La extinción del derecho conforme a derecho.
Si la causa es prescripción, puede requerir certificación catastral, registral y acta notarial que acrediten el no ejercicio durante el plazo legal.
Práctica de la cancelación
Una vez acreditada la extinción, el registrador practica un asiento de cancelación del censo, foro o enfiteusis, con nota marginal en la finca afectada.
El asiento hace constar:
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El título de cancelación.
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El número y naturaleza del derecho cancelado.
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La fecha del documento.
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Los datos identificativos del censualista y censatario.
Documentación habitual según la causa
| Causa de cancelación | Documento necesario | Observaciones |
|---|---|---|
| Redención voluntaria | Escritura pública de redención otorgada por ambas partes | Debe acreditarse el pago del capital redimido |
| Prescripción o caducidad | Acta notarial o expediente del art. 210 LH | Acreditar 30 años de inactividad o falta de pago |
| Consolidación de dominio | Escritura pública o título de adquisición conjunta | El dominio directo y útil se reúnen en una misma persona |
| Renuncia del censualista | Escritura de renuncia expresa | Cancelación inmediata si el censualista comparece o se identifica |
| Extinción legal o administrativa | Certificación o disposición legal | Procede cuando una ley autonómica declara extinguidos los censos |
Efectos de la cancelación
Una vez practicada la cancelación:
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La finca queda libre de todo gravamen censual y pasa a ser de pleno dominio.
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El titular registral adquiere el dominio pleno y consolidado, sin obligación de canon ni reconocimiento alguno.
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Se depura el folio registral, eliminando derechos obsoletos o inactivos.
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La cancelación tiene efectos erga omnes, amparada por la fe pública registral (art. 38 LH).
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1: Cancelación por redención
Un particular en Baleares es titular del dominio útil de una finca gravada con un censo enfitéutico. Llega a un acuerdo con el censualista y paga la cantidad de redención establecida. Mediante escritura notarial ambos declaran extinguido el censo y solicitan su cancelación en el Registro.
Ejemplo 2: Cancelación por prescripción (art. 210 LH)
Una finca en Galicia consta gravada con un foro del siglo XIX. No se ha pagado ni reclamado el canon desde hace más de 100 años. El propietario promueve expediente notarial de liberación de cargas obsoletas, acreditando la inactividad. El registrador cancela el foro por prescripción.
Ejemplo 3: Cancelación por consolidación
El heredero de un censualista adquiere, por herencia, la finca del censatario. Como ambas titularidades coinciden, el derecho se extingue por confusión y se cancela mediante escritura pública.
Conclusión
La cancelación de censos, foros y enfiteusis es un procedimiento que busca modernizar y depurar el Registro de la Propiedad, eliminando derechos históricos que ya no responden a la realidad económica ni social actual.
Puede realizarse:
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Por redención o pago del canon.
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Por prescripción o inactividad prolongada (art. 210 LH).
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Por consolidación del dominio.
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Por renuncia o extinción legal.
El resultado final es una finca libre de gravámenes perpetuos, en pleno dominio del titular registral, garantizando así la claridad, seguridad jurídica y efectividad del principio de publicidad registral.
Coste de la cancelación en el Registro de la Propiedad
El coste de la la cancelación en el Registro de la Propiedad es de 510€ + IVA (todo incluido: tasas registrales, gestoría…).
Solicitud de cancelación en el Registro
En Prodesla nos encargamos de todo para que no tenga que preocuparse por nada.
Presentamos toda la documentación en el Registro correspondiente, pagamos las tasas, hacemos el seguimiento, resolvemos las incidencias, y le comunicamos cuando esté realizada la cancelación.
Proceso:
- Recopile la documentación indicada.
- Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
- Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad.
- Una vez terminada la cancelación se lo notificaremos.
Para solicitar la cancelación en el Registro de la Propiedad de forma rápida y segura rellene el siguiente formulario: