Cancelación de derecho de superficie en el Registro de la Propiedad

La cancelación del derecho de superficie en el Registro de la Propiedad en España es un procedimiento mediante el cual se elimina del folio registral la inscripción de dicho derecho real cuando ha quedado extinguido por alguna de las causas previstas en la ley.

Este trámite es importante, ya que el derecho de superficie —que separa la propiedad del suelo de la propiedad de las construcciones o edificaciones— produce efectos jurídicos y económicos relevantes, tanto en propiedad pública como privada.

A continuación te explicamos con detalle y rigor técnico, qué es, cómo se extingue y cómo se cancela correctamente en el Registro de la Propiedad.

Qué es el derecho de superficie

El derecho de superficie es un derecho real que permite a su titular (superficiario) construir y mantener una edificación en suelo ajeno, o bien mantener la propiedad separada del suelo, por un tiempo determinado.

Está regulado principalmente en:

• Artículos 53 a 56 del Real Decreto Legislativo 7/2015 (Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana).

• Leyes autonómicas (en especial en Cataluña, Aragón, Navarra y País Vasco, que tienen normativa propia).

• Código Civil, en lo no previsto por las anteriores normas.

El derecho de superficie puede tener una duración máxima de 99 años, y se constituye mediante escritura pública e inscripción registral, ya sea a título gratuito (por concesión administrativa o cesión) o oneroso (por compraventa, permuta, etc.).

Causas de extinción del derecho de superficie

El derecho de superficie no es perpetuo, y puede extinguirse por varias razones legales o convencionales. Las principales son:

1. Por vencimiento del plazo establecido.
   → Al finalizar el plazo pactado, el derecho se extingue automáticamente. El superficiario pierde la propiedad de la construcción, que pasa al propietario del suelo.

2. Por cumplimiento de la condición resolutoria o del término previsto.
   → Si el derecho estaba condicionado (por ejemplo, a la construcción en cierto plazo) y la condición se cumple o incumple.

3. Por renuncia expresa del superficiario.
   → Puede extinguirse anticipadamente mediante escritura de renuncia.

4. Por consolidación o confusión de derechos.
   → Cuando el superficiario adquiere también el dominio del terreno, o el propietario del terreno adquiere el derecho de superficie.

5. Por resolución del título o incumplimiento de las condiciones pactadas.
   → En concesiones administrativas o contratos privados, el incumplimiento puede motivar la resolución del derecho.

6. Por destrucción total de la edificación o imposibilidad de uso.
   → Si la edificación se destruye y no se reconstruye en el plazo previsto.

7. Por expropiación forzosa.
   → Cuando la finca o la edificación son expropiadas por causa de utilidad pública.

Efectos de la extinción

Cuando el derecho de superficie se extingue:

• El suelo y las construcciones vuelven a integrarse en un solo dominio, a favor del propietario del terreno.

• El superficiario pierde la propiedad y el uso de la edificación, salvo pacto contrario.

• En ocasiones, puede existir indemnización o reversión de valor si así se pactó en el contrato.

• En el Registro, se debe cancelar la inscripción del derecho de superficie y, si procede, modificar la descripción de la finca para reflejar la plena propiedad reunificada.

Documentación necesaria para la cancelación registral

La documentación a aportar al Registro dependerá del modo en que se haya extinguido el derecho:

Por vencimiento del plazo

• Escritura de constitución del derecho donde conste el término o duración.

• Solicitud o instancia al Registro indicando la fecha de caducidad.

• Si la extinción es automática por plazo, bastará la verificación del registrador del cumplimiento del término (art. 82 LH).

• En algunos casos, se exige acta notarial de constatación del vencimiento.

Por renuncia del superficiario

• Escritura pública de renuncia otorgada ante notario por el superficiario.

• Documento de identidad de las partes.

• Título de propiedad del suelo, para acreditar la consolidación del dominio.

Por acuerdo o resolución anticipada

• Escritura pública otorgada por el superficiario y el propietario, declarando extinguida la superficie.

• Si existían cargas (por ejemplo, hipotecas sobre el derecho de superficie), deben cancelarse o consentirse expresamente.

Por confusión o consolidación de dominio

• Escritura pública de compraventa, permuta, herencia o fusión, que acredite que la titularidad del suelo y la del derecho coinciden.

• Solicitud expresa de cancelación por consolidación.

Por resolución judicial o administrativa

• Mandamiento judicial o resolución administrativa firme que declare la extinción del derecho.

• En concesiones públicas, certificación del acuerdo de revocación o caducidad.

Procedimiento ante el Registro de la Propiedad

1. Presentación del documento (escritura, acta o resolución) en el Registro donde esté inscrita la finca.

2. Asiento de presentación: el registrador anota la solicitud y comienza el proceso de calificación.

3. Calificación registral: el registrador verifica que la extinción esté debidamente acreditada y que no existan cargas pendientes.

4. Cancelación del asiento: si procede, se cancela la inscripción del derecho de superficie y se rectifica la titularidad plena del inmueble.

5. Expedición de nota simple o certificación actualizada, acreditando la cancelación.

Recomendaciones útiles

• Antes de iniciar el trámite, solicita una nota simple registral actualizada para verificar la inscripción del derecho y sus condiciones.

• Si el derecho estaba vinculado a una concesión administrativa, asegúrate de que la resolución de extinción es firme y notificada.

• Si hay hipotecas o embargos sobre el derecho de superficie, deberán cancelarse previamente o el acreedor debe consentir la extinción.

• Una vez cancelado, pide una certificación literal del Registro que refleje la plena propiedad reunificada.

• En operaciones urbanísticas, la cancelación puede ser requisito previo para nuevos proyectos o inscripciones de propiedad horizontal.