Cancelación de opción de compra en el Registro de la Propiedad

La cancelación de una opción de compra en el Registro de la Propiedad es un procedimiento mediante el cual se elimina del folio registral la anotación o inscripción de un derecho de opción de compra cuando dicho derecho ya no está vigente, ha caducado o se ha extinguido por cualquier causa legal o contractual.

Este trámite es importante, ya que una opción inscrita limita la libre disposición de la finca, y mientras permanezca vigente puede afectar a ventas, hipotecas o herencias.

A continuación te explicamos en detalle y con rigor técnico qué es una opción de compra, cuándo procede su cancelación, cómo se realiza y qué documentación exige el Registro.

Qué es la opción de compra

El derecho de opción de compra es un pacto o contrato por el que una parte (el concedente o propietario) concede a otra (el optante) la facultad exclusiva de comprar un bien determinado —normalmente un inmueble— por un precio cierto y dentro de un plazo establecido.

Para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario), deben cumplirse ciertos requisitos:

1. Que conste en escritura pública.

2. Que se fije precio cierto tanto de la compraventa como de la opción (si la hay).

3. Que se establezca un plazo máximo para su ejercicio.

4. Que se identifique perfectamente la finca objeto de la opción.

Una vez inscrita, la opción produce efectos frente a terceros, es decir, impide que el propietario venda libremente la finca sin respetar el derecho del optante.

Causas de extinción o cancelación del derecho de opción

El derecho de opción de compra se puede extinguir por diversas causas:

1. Por vencimiento del plazo pactado.
   → Es la causa más habitual: transcurrido el plazo sin ejercitar la opción, el derecho caduca automáticamente.

2. Por ejercicio de la opción.
   → Si el optante ejercita su derecho y se celebra la compraventa, el derecho de opción se extingue al inscribir la transmisión.

3. Por renuncia expresa del optante.
   → El optante puede renunciar voluntariamente mediante escritura pública.

4. Por resolución o anulación del contrato.
   → Si se resuelve el contrato que dio origen a la opción (por incumplimiento, mutuo acuerdo, etc.), el derecho desaparece.

5. Por condición resolutoria o cláusula de caducidad automática.
   → Si la escritura preveía expresamente que la opción se extingue al cumplirse cierta condición.

6. Por resolución judicial firme.
   → Si un juez declara la nulidad o extinción del derecho de opción.

Documentos necesarios para la cancelación registral

El documento que debe presentarse dependerá de la causa de extinción:

Cancelación por vencimiento del plazo

• Escritura o documento de constitución donde conste el plazo.

• Solicitud escrita de cancelación, acreditando que el término ha expirado.

• El registrador puede cancelar de oficio si el plazo constaba inscrito y ya ha vencido (art. 82 LH y 177 RH).

Cancelación por renuncia del optante

• Escritura pública de renuncia, otorgada por el optante (titular del derecho).

• DNI/NIE de las partes.

• Título de propiedad de la finca (para referencia registral).

Cancelación por ejercicio de la opción

• Escritura de compraventa otorgada tras el ejercicio de la opción.

• En la misma escritura puede incluirse la cancelación del derecho de opción, ya que el asiento queda absorbido por la transmisión.

Cancelación por resolución o anulación

• Escritura pública de resolución, firmada por ambas partes, o

• Sentencia judicial firme que declare extinguido el derecho.

Procedimiento ante el Registro de la Propiedad

El trámite es relativamente sencillo:

1. Presentación del documento (escritura, solicitud o resolución) en el Registro donde esté inscrita la finca.

2. Asiento de presentación: el registrador anota la entrada y examina el documento.

3. Calificación registral: el registrador verifica la causa de extinción, la legitimación de quien solicita y la validez formal del documento.

4. Cancelación del asiento: si todo es correcto, se practica la cancelación del derecho de opción en el folio registral.

5. Emisión de nota simple o certificación actualizada, que reflejará la desaparición del gravamen.

Coste total y duración aproximada

• Notaría: entre 60 y 150 €, según el tipo de escritura (renuncia o resolución).

• Registro de la Propiedad: entre 400 y 500 € por asiento de cancelación.

• Honorarios profesionales (abogado o gestor): opcional, pero útil si hay incidencias o titularidades complejas.

• Duración del trámite: entre 1 y 3 semanas, dependiendo del Registro.

Recomendaciones útiles

• Antes de iniciar el trámite, solicita una nota simple registral actualizada para confirmar que la opción sigue inscrita, su titular y la fecha de caducidad.

• Si el plazo ha vencido y el asiento tiene más de cuatro años de antigüedad, la cancelación suele ser automática o muy sencilla, conforme al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.

• Si el optante ha fallecido, el derecho se extingue con él, salvo que la escritura establezca transmisibilidad a sus herederos.

• En contratos con opciones de arrendamiento con opción de compra, conviene coordinar la cancelación de ambos derechos si se extinguen conjuntamente.

• Guarda siempre copia autorizada de la escritura de cancelación o resolución, pues será necesaria para acreditar la plena disponibilidad del inmueble.