Cancelación de derecho de censo en el Registro de la Propiedad

La cancelación de un derecho de censo en el Registro de la Propiedad es un trámite jurídico y registral que tiene por objeto eliminar del folio registral de una finca la inscripción de un censo enfitéutico o reservativo, una figura histórica del derecho real que aún subsiste en algunos títulos antiguos, especialmente en Cataluña, Aragón, Valencia y Baleares.

A continuación te explico, de manera completa, actualizada y práctica, qué es el derecho de censo, cómo se extingue, qué documentos se necesitan y cómo se cancela registralmente.

Qué es el derecho de censo

El censo es un derecho real de naturaleza enfitéutica o de gravamen perpetuo que grava una finca a favor de otra persona (llamada censualista o censualista acreedor), a cambio de que el titular del inmueble (censatario) le pague una renta anual (canon o pensión).

Se trata de una figura tradicional del derecho civil catalán (artículos 563-1 y ss. del Codi Civil de Catalunya) y, en general, del derecho histórico español. Existen varios tipos:

• Censo enfitéutico: otorga al censatario un dominio útil sobre la finca, reservándose el censualista el dominio directo.

• Censo reservativo: el propietario transmite la finca, pero se reserva una pensión o canon anual.

• Censo consignativo: el censatario constituye el censo para obtener una cantidad de dinero, quedando la finca como garantía.

Con el paso del tiempo, estos censos han caído en desuso, y muchos se han amortizado o extinguido. Sin embargo, todavía figuran inscritos en algunos registros antiguos, y es necesario cancelarlos para liberar completamente la finca.

Causas de extinción del derecho de censo

El derecho de censo puede extinguirse por varias causas, previstas tanto en la legislación civil general como en las normas autonómicas (por ejemplo, el Libro V del Código Civil de Cataluña):

1. Por redención o amortización del censo.
   → El censatario paga al censualista la cantidad necesaria para liberar el gravamen, y se otorga la correspondiente escritura de redención.

2. Por prescripción.
   → Si el censualista no ha reclamado la pensión durante un largo periodo (normalmente 30 años), puede declararse prescrito el derecho.

3. Por confusión o consolidación.
   → Si el censatario adquiere también la posición de censualista, el derecho se extingue por fusión de titularidades.

4. Por renuncia expresa del censualista.
   → El acreedor del censo puede renunciar a su derecho en escritura pública.

5. Por expropiación o desaparición de la finca.
   → Si la finca deja de existir o es objeto de expropiación pública.

6. Por disposición legal.
   → En Cataluña, la Ley 6/1990 y la Compilación del Derecho Civil establecieron mecanismos para la redención legal de censos antiguos.

Documentación necesaria para la cancelación registral

El documento que se presenta al Registro de la Propiedad dependerá de la causa de extinción:

Cancelación por redención (pago del censo)

• Escritura pública de redención o amortización del censo, otorgada ante notario por el censualista (acreedor) y el censatario (deudor).

• Justificante del pago del precio de redención.

• Identificación completa de la finca (referencia registral).

• En caso de censos antiguos sin titulares identificables, se puede tramitar una acta notarial de liberación conforme al Codi Civil de Catalunya.

Cancelación por prescripción

• Acta de notoriedad notarial que declare la extinción del censo por falta de cobro o ejercicio de derechos durante más de 30 años.

• En su defecto, sentencia judicial firme que declare extinguida la carga.

• Nota simple o certificación registral del asiento a cancelar.

Cancelación por confusión de derechos

• Título de adquisición (por ejemplo, herencia, compraventa, fusión, etc.) que acredite que el censualista y censatario son ahora la misma persona.

• Solicitud al Registro de la Propiedad para practicar la cancelación por consolidación de dominio.

Cancelación por renuncia del censualista

• Escritura de renuncia expresa del censualista ante notario.

• DNI o NIF del renunciante y del censatario.

• Título de propiedad de la finca afectada.

Trámite en el Registro de la Propiedad

El procedimiento registral se realiza en varias fases:

1. Presentación del documento público o judicial en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca.

2. Asiento de presentación: el registrador anota la solicitud y examina el documento.

3. Calificación registral: el registrador comprueba la validez formal y sustantiva del documento, y que la extinción está acreditada conforme a la ley.

4. Cancelación del asiento: si la calificación es positiva, el registrador cancela el derecho de censo en el folio registral.

5. Expedición de nota simple o certificación que refleje la eliminación de la carga.

Plazo estimado

• Si la documentación es correcta y no hay incidencias, el Registro suele cancelar el censo en 1 a 3 semanas.

• Si hay dudas sobre el titular censualista o si se requiere expediente de liberación notarial, el trámite puede prolongarse de 2 a 6 meses.

Recomendaciones útiles

• Antes de iniciar el proceso, solicita una nota simple registral para comprobar si el censo sigue inscrito y qué datos contiene (nombre del censualista, pensión anual, etc.).

• Si el titular del censo es desconocido o ha desaparecido, el notario puede tramitar un expediente de liberación conforme al art. 563-15 del Codi Civil de Catalunya.

• Si el censo afecta a más de una finca, deben cancelarse todas las inscripciones relacionadas.

• Una vez cancelado, pide una certificación literal actualizada del Registro como prueba definitiva de la cancelación.

• En Cataluña, puede solicitarse la redención legal de censos perpetuos mediante depósito en la Caja General de Depósitos si no se localiza al censualista.