Cancelación de servidumbre en el Registro de la Propiedad

La cancelación de una servidumbre en el Registro de la Propiedad es un trámite jurídico que elimina la carga o gravamen de servidumbre (por ejemplo, de paso, de aguas, de luces y vistas, etc.) que afecta a una finca registrada.

A continuación te explicamos cuándo, cómo y qué documentos se necesitan para hacerlo correctamente:

Qué es la cancelación de una servidumbre

La servidumbre es un derecho real que grava una finca (“predio sirviente”) en beneficio de otra (“predio dominante”) o de una persona.

La cancelación significa que ese derecho deja de existir y se elimina del Registro de la Propiedad.

Causas por las que puede cancelarse

Según el Código Civil (arts. 546 y ss.) y la Ley Hipotecaria, la servidumbre puede extinguirse por:

1. Renuncia o acuerdo entre las partes.
   → Lo más común: el titular del predio dominante renuncia al derecho o se firma un acuerdo entre ambos propietarios.

2. Confusión.
   → Cuando las dos fincas (dominante y sirviente) pasan a pertenecer al mismo propietario.

3. Prescripción extintiva.
   → Si no se usa durante 20 años (art. 546.3 CC), la servidumbre se extingue por falta de uso.

4. Desaparición de la utilidad.
   → Por ejemplo, si el paso deja de ser necesario por una nueva vía pública.

5. Cumplimiento de un plazo o condición.
   → Si la servidumbre era temporal o sujeta a una condición y esta se cumple.

Documentación necesaria para la cancelación registral

Depende del motivo, pero normalmente se requiere alguno de los siguientes documentos:

1.- Por acuerdo o renuncia:

• Escritura pública notarial en la que el titular de la servidumbre (predio dominante) renuncia expresamente o ambas partes consienten la cancelación.

• DNI/NIF de los titulares.

• Títulos de propiedad de ambas fincas (para identificación).

2.- Por confusión de derechos:

• Título que acredite la unificación de la propiedad (por ejemplo, escritura de compraventa, herencia, etc.).

• Solicitud al Registro para cancelar la servidumbre por confusión.

3.- Por prescripción (no uso durante 20 años)

• Acta de notoriedad notarial o resolución judicial que declare la extinción por prescripción.

4.- Por pérdida de utilidad o condición cumplida

• Documento público (escritura o sentencia) que lo acredite.

Trámite en el Registro de la Propiedad

1. Se presenta la escritura o documento público en el Registro donde esté inscrita la finca.

2. El registrador califica si el documento cumple los requisitos legales.

3. Si todo es correcto, se practica la cancelación de la servidumbre en el folio registral de la finca.

4. El Registro expide una nota simple o certificación actualizada con la carga eliminada.

Consejos prácticos

• Asegúrate de que la servidumbre figura realmente inscrita antes de iniciar el trámite. Puedes pedir una nota simple online.

• Si hay dudas sobre la prescripción o la existencia del derecho, es recomendable acudir a un abogado o al propio Registro para confirmar el procedimiento adecuado.

• Si el otro propietario no colabora, puede ser necesario acudir a los tribunales para obtener una sentencia que ordene la cancelación.