Cancelación de derecho de uso en el Registro de la Propiedad

La cancelación de un derecho de uso en el Registro de la Propiedad es un procedimiento registral que tiene por objeto eliminar la inscripción de ese derecho real cuando ha dejado de existir o ha sido extinguido por alguna de las causas previstas en la ley.

Este trámite es habitual en casos en los que una persona tenía inscrito un derecho de uso o habitación sobre una vivienda (por ejemplo, el uso vitalicio otorgado a un cónyuge o familiar), y ese derecho ha concluido.

A continuación se detalla de forma completa cuándo, cómo y con qué documentos puede realizarse esta cancelación.

Qué es el derecho de uso y su reflejo registral

El derecho de uso (regulado en los artículos 524 a 529 del Código Civil) es un derecho real limitado que permite a su titular (llamado “usuario”) utilizar una cosa ajena y percibir sus frutos en la medida de sus necesidades y las de su familia. Se diferencia del usufructo en que el uso no permite disfrutar de todos los frutos, sino solo de los necesarios.

Este derecho puede constituirse por:

• Disposición voluntaria: mediante contrato, donación, testamento o acuerdo entre partes formalizado en escritura pública.

• Disposición legal o judicial: por ejemplo, el derecho de uso sobre la vivienda familiar atribuido en una sentencia de divorcio (art. 96 del Código Civil).

Una vez constituido, el derecho de uso se inscribe en el Registro de la Propiedad, y produce efectos frente a terceros (publicidad registral).

Causas de extinción del derecho de uso

El derecho de uso puede extinguirse por distintas causas, recogidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria:

1. Por fallecimiento del titular.
   → Si el derecho era vitalicio, se extingue automáticamente con la muerte del usuario.

2. Por vencimiento del plazo.
   → Cuando el derecho se constituyó por un tiempo determinado (por ejemplo, 10 años).

3. Por renuncia expresa del titular.
   → El usuario puede renunciar voluntariamente al derecho mediante escritura pública.

4. Por pérdida o destrucción de la cosa.
   → Si el bien sobre el que recae el derecho desaparece o queda inutilizado.

5. Por consolidación o confusión de derechos.
   → Cuando el propietario y el usuario pasan a ser la misma persona (por herencia, compraventa, etc.).

6. Por resolución judicial.
   → En casos de atribución judicial del uso (por ejemplo, en un divorcio), cuando el juez declara su extinción por cambio de circunstancias.

7. Por mutuo acuerdo entre las partes.
   → Si propietario y usuario deciden conjuntamente extinguirlo.

Documentación necesaria para la cancelación registral

El documento justificativo de la extinción dependerá de la causa que la motive. En general, el Registro de la Propiedad solo admite documentos públicos (escritura notarial, acta notarial o resolución judicial firme).

Cancelación por fallecimiento

• Certificado de defunción del titular del derecho.

• Solicitud o instancia firmada por el propietario solicitando la cancelación.

• A veces se acompaña de certificación del Registro Civil o del Registro de Últimas Voluntades, si el derecho provenía de herencia.

Cancelación por renuncia

• Escritura pública de renuncia al derecho, otorgada ante notario por el usuario.

• Documento de identidad del renunciante y del propietario.

• Título de propiedad del bien (para identificar correctamente la finca).

Cancelación por plazo cumplido

• Escritura de constitución del derecho donde conste el plazo.

• Solicitud de cancelación, acreditando que el plazo ha vencido.

• El registrador verificará la fecha de caducidad.

Cancelación por resolución judicial

• Testimonio judicial firme que declare extinguido el derecho de uso.

• Mandamiento judicial dirigido al Registro ordenando la cancelación.

Cancelación por confusión o consolidación

• Escritura pública que acredite la adquisición de la propiedad y del derecho de uso por una misma persona.

• Solicitud al Registro para que se cancele el derecho por haber quedado absorbido en la plena propiedad.

Procedimiento ante el Registro de la Propiedad

1. Presentación del documento (escritura, certificado o resolución) en el Registro donde se halle inscrita la finca.

2. Asiento de presentación: el registrador anota la solicitud y examina la legalidad formal y material del documento.

3. Calificación registral: el registrador comprueba que se acredita adecuadamente la extinción y que el documento tiene fuerza suficiente para cancelar la inscripción.

4. Práctica de la cancelación: si todo está correcto, se realiza el asiento de cancelación del derecho en el folio registral de la finca.

5. Emisión de nota simple o certificación actualizada para acreditar que el derecho ha sido eliminado.

Costes aproximados

• Notaría: entre 60 y 150 €, dependiendo del tipo de documento (renuncia, escritura de extinción, etc.).

• Registro de la Propiedad: entre 20 y 50 € por asiento de cancelación.

• Certificados oficiales: (defunción, últimas voluntades) entre 3 y 10 € cada uno.

• Honorarios profesionales (abogado o gestor): opcionales, aunque recomendables en casos complejos.

Recomendaciones y aspectos prácticos

• Antes de iniciar el trámite, solicita una nota simple en el Registro para confirmar que el derecho de uso está realmente inscrito.

• Si el derecho de uso proviene de una sentencia de divorcio, consulta con tu abogado: a menudo se requiere una resolución judicial firme que declare su extinción.

• En caso de fallecimiento, asegúrate de que no existan cotitulares o beneficiarios que mantengan el derecho.

• Si el registrador detecta defectos (por ejemplo, falta de claridad en el documento), puede suspender la cancelación, en cuyo caso podrás subsanar o recurrir.

• Una vez cancelado, se recomienda solicitar una certificación literal para acreditar oficialmente que el derecho de uso ha desaparecido del folio registral.