Las anotaciones preventivas son un instrumento de seguridad jurídica: avisan de que sobre un inmueble existe un procedimiento o situación pendiente de resolución y aseguran que, cuando se resuelva, tendrá efectos frente a terceros.
Características principales
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Carácter provisional: no otorgan un derecho real pleno, sino una preferencia o reserva mientras se resuelve el asunto.
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Plazo de vigencia: en general 4 años desde la fecha de la anotación, prorrogables por otros 4 (según el caso).
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Cancelación: por caducidad, por resolución judicial/administrativa, o por acuerdo de las partes (si procede).
Tipos más habituales de anotaciones preventivas
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De embargo
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Se inscriben para asegurar la ejecución forzosa de una deuda.
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Permite que el acreedor tenga preferencia en el cobro tras la subasta.
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De demanda
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Cuando alguien presenta una demanda que afecta a la propiedad o a un derecho real sobre un inmueble (ej. nulidad de una compraventa).
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Garantiza que la eventual sentencia pueda hacerse valer frente a terceros.
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De prohibición de disponer
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Ordenada por un juez o autoridad administrativa (p. ej., en procesos de divorcio o tutela).
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Impide al titular vender o hipotecar la finca mientras dure la prohibición.
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De concurso o quiebra
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Se inscriben en caso de concurso de acreedores.
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Protegen a los acreedores frente a actos de disposición del deudor concursado.
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De incapacidad o tutela
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Para proteger los bienes de personas incapacitadas judicialmente.
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De créditos refaccionarios
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Para asegurar el pago de quien financia obras o reparaciones en el inmueble.
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De legados, herencias o derechos hereditarios
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Para asegurar la participación de herederos o legatarios antes de la partición.
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Efectos
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Publicidad frente a terceros: cualquiera que pida una nota simple verá la anotación.
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Preferencia de rango: si se convierte en inscripción definitiva, surte efectos desde la fecha de la anotación.
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Limitación de la libertad de disposición: el propietario puede seguir vendiendo, pero la finca quedará sujeta a la anotación.
Cancelación
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Por caducidad: transcurridos 4 años sin prórroga, el registrador la cancela a petición de parte.
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Por resolución judicial o administrativa que ordene expresamente la cancelación.
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Por satisfacción o extinción del derecho garantizado (ej. pago de la deuda en un embargo).