La inscripción de constitución de derechos reales limitativos en el Registro de la Propiedad de España consiste en hacer constar oficialmente que sobre un inmueble se ha creado un derecho real distinto al pleno dominio, que limita el derecho del propietario o atribuye facultades a un tercero.
¿Qué son los derechos reales limitativos?
Son aquellos que restringen, condicionan o gravan la propiedad. No transfieren el dominio total, sino que imponen una carga o limitación.
Ejemplos habituales:
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Hipoteca → el acreedor puede ejecutar la finca si no se paga la deuda.
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Usufructo → alguien usa y disfruta el bien, aunque no sea el dueño.
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Servidumbre → un inmueble queda afectado en beneficio de otro (ej. servidumbre de paso).
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Censo → derecho a percibir una renta periódica a cargo de un inmueble.
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Condiciones resolutorias en compraventas (si no se cumple, se resuelve el contrato).
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Embargo → anotación preventiva que limita la libre disposición.
¿Por qué se inscriben en el Registro?
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Para que tengan efectos frente a terceros (publicidad registral).
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Para otorgar seguridad jurídica: lo que aparece inscrito se presume cierto y válido.
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Porque algunos derechos reales solo existen plenamente si se inscriben (ejemplo: la hipoteca).
Procedimiento de inscripción
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Título público: se constituye el derecho mediante escritura notarial, resolución judicial o administrativa (según el caso).
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Liquidación de impuestos:
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Actos Jurídicos Documentados (AJD) en muchos casos.
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Otros impuestos según la operación (ej. donación).
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Presentación en el Registro de la Propiedad competente.
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Calificación registral: el registrador comprueba la legalidad del acto y la capacidad de las partes.
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Inscripción definitiva: el derecho queda inscrito y produce efectos frente a terceros.
Efectos de la inscripción
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El derecho real limitativo queda vinculado al inmueble, independientemente de quién sea el propietario después.
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Se aplica el principio de fe pública registral: protege a quien adquiere confiando en el Registro.
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El propietario ve su derecho restringido en la forma que conste inscrita.
En resumen
La inscripción de constitución de derechos reales limitativos asegura que gravámenes como hipotecas, usufructos, servidumbres o embargos queden legalmente protegidos y oponibles frente a cualquiera.